부동산 이중매매를 다루기 앞서, 이걸 어느 카테고리에 넣어야하나 고민했습니다.
하나의 문제에 민법총칙, 물권법, 채권법이 전반적으로 담겨져있기 때문인데요,
어디 하나에 넣을 바에야 차라리 나올때마다 쓰는게 나을거같아요.
지금은 민법총칙에서 부동산 이중매매문제를 바라보기에 이를 중점으로 보겠습니다.
계약이란 쉽게 말해서 너와 나의 약속입니다. (쌍무계약기준)
우리가 문방구에가서 연필을 하나 사는 것도 계약이에요.
1. A: 연필하나 주세요
B: 네
>> 채권계약의 성립
2. 실제로 B가 A에게 연필을 주는 행위
>> 물권계약의 성립
여기서 연필이라는 물건을 실제로 주고받는 행위를 하지 않더라도 채권계약자체-주고받기로한 약속-은 성립되었습니다.
B가 연필을 준다고 하고 도망가도, 알고보니 A가 불법적인 방법으로 요구했더라도 일단 채권계약은 유효한거에요.
이 이후로 무효냐 취소냐등을 따질수있습니다.
보통 완전한 이행이란 의미는 채권,물권적 행위가 모두 유효할때 나오는지만 그 둘은 엄연히 다른점 알아주세요!
부동산이중매매란 이미 A와 매매계약을 통해 소유권이전의무가 있는 상태에서 제3자인 B와 별개의 매매계약을 통해 목적물을 처분하는 행위입니다.
A와는 매매계약만 있는 상태 즉 채권적행위만 유효한 상태이기 때문에 물권적 처분행위가 없는 상태에서
B에게 이중의 매매계약을 하더라도 유효합니다. B는 선악의를 불문하고(A와 계약을 아는지 여부) 목적물 소유권을 취득할 수 있습니다.
하지만 모든 경우 부동산이중매매가 유효한것은 아닙니다.
B가 단순히 알았다는것에 그치지않고 적극적으로 A와의 계약이행의무를 배신하게 했다면 반사회적 행위에 해당하여 비로소 무효가 된답니다. 이땐 절대적 무효이기때문에 B로부터 다시 산 C가 선의의 제3자라 하더라도 C는 보호되지 못합니다. (대판 96다29151)
이와같이 부동산이중매매가 B의 적극적배임행위하에 절대적 무효가 된 경우, A는 어떻게 대항할 수 있을까요?
마음같아선 A가 직접 B에게 목적물을 받아와야하지 않겠나싶지만 절대 그렇지 않습니다.
A는 채권적권리만 가지고 있기때문에 매도인에게만 권리를 행사할 수 있습니다.(채권은 상대적효력 물권은 절대적효력)
따라서 채권자대위권을 행사하여 B에게 등기말소를 청구할 수 있으며,
A가 직접 B에게 청구할 수 있는 것은 B의 적극적 배임행위인 불법행위 손해배상 청구를 할 수 있습니다.
그렇다면 A는 채권자취소권은 행사 할 수 있을까요?
정답: NO
결코 하지 못합니다.
채권자취소권의 목적을 살펴보면 '금전채권'만을 보전하기 위한것인데,
부동산이중매매계약에서 A가 보전해야하는 권리는 '소유권이전등기'이기 때문에 채권자취소권을 행사하지 못합니다.
이러한 부동산이중매매의 법리는 매매계약 뿐만 아니라
점유취득시효, 명의신탁, 증여, 저당권 등에서도 확대적용된답니다.
어느시험에서나 굉장히 잘나오는 부동산이중매매사건.
오늘의 킥 포인드는?!
제1매수인 A의 권리!
채권자대위권행사 O
채권자취소권행사 X
불법행위손해배상청구 O
요 세가지만 꼭꼭 암기해 두자!
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